거제2구역의 재탄생, 레이카운티 분양가 및 주변 시세
4월 부산빠꾸미 미션 1. 레이카운티 2. 동래래미안아이파크 3. 래미안포레스티지 4. 대연3구역 |
1. 레이카운티 개요
2. 입지분석
3. 주변시세 및 가격분석
1. 레이카운티 개요
기본개요
- 건설사: 삼성물산, 대림산업, HDC현대산업개발
- 세대수: 4470세대
- 주차대수: 세대당 1.17대
- 입주시기: 23년 11월
- 위치: 부산시 연제구 금용로11번길 4
- 면적: 20평, 24평, 30평, 34평, 40평, 41평, 46평
분양 당시 뉴스를 찾아보니 부산 청약시장이 들썩, 복불복 로또 라고 불릴 정도로 레이카운티의 청약은 핫했다. 청약 당첨 안정권은 70대로 웬만한 점수가 아니면 당첨이 어려웠다.
경쟁률은 2세대 밖에 일반분양 물건이 없었던 75A가 735대 1, 일반분양 세대가 많았던 84는 127.12대 1, 133.12대 1이었다. (분양 다시 넣었지만 점수가 없는 본인이 될 리 무..)
분양가격 (발코니 확장비용 제외)
- 49타입: ~3.24억
- 59 타입: ~4.79억
- 75 타입: 5.64억~6.38억
- 84 타입: ~7.11억
발코니 확장비용은 1천만 원대부터 2천만 원대까지로 저렴하지 않다.
중대형 평수가 위치한 2단지는 거의 다 조합원이 겟한 물량이다. 2단지가 종합운동장역과 학원가가 가장 가까워서 한누네 선호도가 높은 단지임을 유추 가능하다.
1단지와 3단지 중에 서열을 가리자면, 1단지가 더 우세하다. 같은 84 타입 중에서도 1단지 매물을 조합원들이 대부분 택한 걸 봐도 유추 가능하다.
1단지가 레이카운티 내의 2급지, 3단지가 2.5 급지, 4단지가 3 급지, 5단지가 3.5 급지가 아닐까?
84 타입은 3베이 형태로, 방 3개에 거실 하나로 구성돼있다. 확장형인데 큰 방과 부엌 쪽에 작은 발코니도 있다는 게 특이점이다. 다만, 4베이 형태가 인기가 많은데 이 부분은 조금 아쉬운 듯하다.
2. 입지분석
브역대신평초
- 브: 래미안, E편한세상, 아이파크
- 역: 3호선 종합운동장역(2단지 초역세권), 동해선 거제해맞이역(5단지 역세권이지만 이용 빈도 낮음)
- 대: 4천 세대 이상 대단지
- 신: 신축
- 평: 일부 평지, 일부 경사짐
- 초: 초품아X (창신초, 거제초 배정)
교통편은 2단지는 종합운동장역 초역세권, 1단지, 3단지는 역세권정도로 볼 수 있다. 동해선 거제해맞이역도 5단지는 가깝지만 사실상 부산 사람들은 동해선을 자주 이용하지 않기 때문에 버스 이용률이 높을 듯하다.
만덕 3터널(만덕 119 센터에서 출발하여 연제구 거제동 연제공용차고지 인근에서 끝나는 터널)도 개통이 된다면 만덕 1,2 터널 이용 없이 바로 만덕에서 넘어올 수 있어서 만덕 터널을 이용해서 출퇴근하는 사람들에게 큰 호재다.
사직동은 요새 뜨는 학원가로 몇 년 전과는 달리 아시아드대로에 잇따른 소형 빌딩 하나하나에 학원이 빼곡하게 들어와있다. 남아를 키우는 부모 입장에서 여명중(과학고 진학률 높음)을 보내기 위해서 이 동네로 이사를 많이들 온다고 한다.
레이카운티는 고급화와 초등학교 논란이 많은데 입주예정자협의회에서는 동래아처럼 초등학교를 신설해 달라고 강력히 어필하고 있지만 기존의 창신초를 증축하면서 예비 초등학생 1000여 명은 사실상 창신초와 거제초에 배정될 듯하다.
상권은 근처에 사직야구장 덕에 사직동 쪽 상권이 활발하고, 술집은 야구장 근처에 위치하고 있어서 레이카운티와는 거리가 좀 있고, 사직동 학원가 근처에는 치킨집으르 제외하고 맥주를 마실곳이 딱히 없다.
유흥시설이 없어서 아이 키우기에는 최적의 동네인 듯!
산책 겸 임장을 쓱해봤는데 8개월 정도 남은 시점 뼈대는 다 지어졌고, 열심히 지어지고 있다. 5단지만 계성여고 안전 문제로 공사 스톱 중이다.
확실히 2단지는 로열동으로 학원가와 지하철역이 가깝다. 거제동롯데캐슬피렌체와 정면으로 마주 보는 201동이 선호도가 높을 것이다. 2단지 쪽에서 3단지 방향으로 보면 단차가 좀 있는 3단지와 올 초에 입주한 쌍용더플래티넘거제아시아드도 보인다.
2단지 앞에 상가들이 다 입주하면 멀리 가지 않아도 편의시설은 다 이용 가능할듯!
아직 앞 노후화된 상권은 정비가 되지 않았기 때문에 상권이라고 할게 별로 없었다. 레이가 들어오고 조금만 지나면 이곳도 천지개벽할 정도로 바뀌지 않을까 싶다.
얼핏 보면 레이 6단지 같은 쌍용더플래티넘거제아시아드, 레이와 생활권을 공유함으로써 형 레이의 가격을 따라갈 것 같다.
3. 주변시세 및 가격분석
주변시세(34평 기준)
- 사직롯데캐슬클래식: 12.4억 -> 8.7억 (13층, 23/3) / 4.6억
- 쌍용더플래티넘사직아시아드: 12.45억 -> 8.5억 (24층, 23/3) / 4.3억
- 거제동롯데캐슬피렌체: 10.5억 -> 9.5억 (3층, 22/6) / 4.5억
- 아시아드코오롱하늘채: 11.34억 -> 7.65억 (42층, 23/3) / 3.4
최근 거래된 기준으로 보면 대장은 8억 중후반대, 그다음 단지는 7억 중후반대이며, 전세가는 대장은 4억 중반대, 그 다음 단지는 3억 중후반대이다. (서열화의 표본..!)
레이카운티 307동 84A타입
9층 7.76억 전세 3.5억 투자금 4.26억
최고가 13.5억 -> 최근거래가 7.63억(18층), 7.7억(12층) (30~40% 하락)
2월 거래량 9건, 3월 거래량 7건, 4월 거래량 2건 (4월 12일 기준)
올해 입주, 특례보금자리론 등으로 인해 거래량이 늘고있다. 원래 입주 전 몇 개월 동안 급매 및 거래량이 늘어나는데 갈아타기 하는 분들이 많이 줍는 것 같다.
매매 83건 -> 109건 (4월), 3월 대비 4월 매물량 증가
투자금액
3단지: 7.5억- 전세 3.5억 = 4억
레이 4천 세대 입주시기에 동래아 비과세 2년 기간이 맞물려 전세가가 어떻게 형성될지 봐야 하는데 지금보다 높지는 않을 건 분명하다.
사직동 1 급지 전세가가 현재 4억 중후반인데 이와 비슷하던지 3억 후반, 4억 초반으로 떨어질 수도 있을듯하다. (단지에 따라 상이할 듯) 보수적으로 투자금액을 더 높게 잡아야 할 수도..!
이렇게 물량이 많이 나올 때 급매를 잡는 것도 나중에 돌이켜보면 기회가 될 수 있지 않을까?!
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