온천4구역, 래미안 포레스티지 입지 및 분양권 시세분석 (ft. 입주자 모집공고, 분양가)
4월 부산빠꾸미 과제
1. 레이카운티
2. 동래래미안아이파크
3. 래미안포레스티지
4. 대연3구역
온천4구역, 래미안 포레스티지
1. 래미안포레스티지 개요
2. 래포 입지분석
3. 주변 시세 및 가격분석
개요
- 세대수: 4043세대
- 입주시기: 2024년 9월
- 주차대수: 1.21세대
- 건설사: 삼성물산
- 주소: 부사시 동래구 온천동 100-13번지 일원
- 면적: 22평, 26평, 30평, 35평, 38평, 45평, 50평, 51평, 54평, 55평, 59평, 60평
분양가 및 경쟁률
분양당시 고분양가라고 평가를 받았지만 완판돼었었다. 최고 가점 76점, 최저 가점 49점, 최고 경쟁률 242.57:1. 최저 경쟁률 23.74:1 이었다. 결과를 보니 의외로 84에서 최저 경쟁률이 나왔는데, 사람들이 덜 선호하는 D,E,F 타입을 노리는 것도 방법이었던 듯하다.
59는 5억대, 72는 6억대, 84는 7억대에, 발코니 확장 비용은 일반인지 시스템인지에 따라 다른데 1000만 원대~대형 평수는 3950만 원까지 더해진다.
아파트 단지 및 평면도
- 1~3단지로 구성되어 있고, 총 4043세대 중 일반분양 물량은 절반 이상, 2331세대
- 뒷단지에 주로 조합원 물량 (아파트 이름에서도 포레스티지를 강조하는 만큼 금정산뷰를 중요시함)
- 소형 평수는 정문 쪽에 위치하고 있음
- 2단지 커뮤니티가 메인 (고급화가 제대로 된 커뮤니티라고 소문남)
- 조합원들이 많이 들고 간 동이 보통 RR동임
- 110~112동, 211~2동, 214동, 308~310동
- (3,4호 저층까지 조합원들이 가지고 간 걸 보면 조망권 확보돼 있을 듯)
84A 타입은 방 3개에 거실 1개로, 선호되는 4베이 형태다. 욕실 2개에 드레스룸 1개로 여느 신축 아파트 구조와 비슷하다.
입지분석
브역대신평초
- 브: 래미안 (1군 브랜드)
- 역: 역세권이라고 말하긴 애매 (1.1km, 도보 18분)
- 대: 대단지 (4000세대 이상)
- 신: 신축
- 평: 평지 X, 경사
- 초: 1단지 금정초 (도보 12분), 2~3단지 온천초 (도보 21분, 1.4km)
역세권과 평지와 초등학교의 아쉬움이 있지만 고급화가 제대로 돼있다는 래포다.
유락여중, 동래중, 사대부고 등 중학교와 고등학교도 주변에 꽤 있고, 동래 롯데백화점, 롯데마트, CGV 동래점 등의 편의시설과 더불어 금정산, 금강공원 및 식물원 등 쾌적한 거주 환경을 즐길 수 있다.
래미안포레스티지 휘리릭 임장
온천장역에서 래미안 포레스티지로 직선 길로 갈 수 있는 도로다. 아직까지는 음식점들이 많고 노래방과 같은 유해시설이 곳곳에 많이 보였다. 신기하게도 아이들이 지나가는 모습을 전혀 보지 못했다.
래미안포레스티지 앞쪽에 지어지고 있는 온천더샵헤리티(2023년 7월 예정)가 보인다.
주변 시설 정비는 서서히 될듯하다. 아직 입주하기 일년이나 더 남았기 때문에 주변 환경은 대단지 아파트가 들어오면 절로 정비되는 모습을 보일 것이다.
2단지 올라가는 중간 도로인데, 슬 경사가 보이기 시작한다.
아파트 앞쪽 상권은 아직까지는 아이를 키우기는 적합해보이지 않았고, 개선이 많이 필요한듯하다.
곳곳에 건물들이 공사가 진행중이어서 1~2년 뒤 주변이 어떻게 깨끗하게 정비되어 있을지 기대가 되는 곳이다!
가격분석
207동 고층 84B 프리미엄 8500
매매가 8억 전세예상 3.5억, 투자금 4.5억
(빠꾸미님 예시)
4월 초에 분양권 전매제한이 풀리면서 가지고만 있던 래포 분양권이 시장에 나왔다. 처음 빠꾸미님이 과제로 알려주신 매물보다 현재 더 저렴한 피(P4800, P5000, P7000, P8000 등)들이 나오는 것 같다.
주변이라고 하긴 조금 멀지만, 래미안 브랜드에 대단지인 동래아의 시세를 보면 래포가 얼마나 오를지 예상해볼 수 있다. 현재 기준 그래도 1억 정도의 시세차익은 볼 수 있지 않을까?
아직 입주 전이라 전세가를 대략 산정하기 위해, 미남역에 위치한 동래래미안아이파크 현재 전세 매물을 찾아봤다. 3.4~3.8억 등 3억 중후반이라서 래미안포레스티지도 비슷하게 산정해 볼 수 있을 듯하다.
투자금액
7.8억 - 3.5억 = 4.3억 (갭)
빠꾸미님이 설명해 주시길, 래포를 급매로 잡는 3가지 방법
- 전매 제한이 풀린 직후인 현시점
- 레이카운티가 입주할 시점
- 래포 입주장 (입주하기 5개월 전부터 급한 매물들이 나올 수도)
앞으로 P가격이 어떻게 변화하는지 살펴보면 좋은 단지일 듯하다.
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