미남역 역세권 아파트, 온천 2구역, 동래래미안아이파크(동래아) 입지분석 및 시세 파악 (ft. 온샘초)
4월 빠꾸미님 과제
1. 레이카운티
2. 동래래미안아이파크
3. 래미안포레스티지
4. 대연3구역
온천2구역, 동래래미안아이파크
1. 기본개요
2. 입지분석
3. 시세파악
1. 기본개요
단지정보
- 세대수: 3853세대 (총32개동)
- 입주시기: 21년 12월
- 주차대수: 1.11대수
- 건설사: 삼성물산(래미안), 현대산업개발(아이파크)
- 주소: 부산시 동래구 금정마을로 147
- 면적: 13평, 22평, 25평, 26평, 31평, 34평, 35평, 36평,39평, 43평
동래아는 여느 핫한 아파트와 같이 2019년부터 코로나 시기에 엄청난 상승을 보여주었다. 무려 153.46%의 상승률을 보여준 단지이다.
그러나 아이러니하게도 2018년 분양 당시, 부산의 부동상 청약 시장은 그렇게 까지 열기가 뜨겁지 않아 잔여가구 줍줍이 까지 갔던 아파트다. 당시 줍줍 하신 분들은 정말 행운인듯하다.
84타입 기준으로 5억대 분양가로 현재 8-9억 정도의 시세를 형성하고 있는 아파트를 겟할 수 있었던 기회였다.
단지 내 선호도를 따져보면, 2단지와 3단지의 선호도가 가장 좋고, 그다음 1단지, 4단지 순이다. 2단지는 온샘초등학교를 끼고 있어서 자녀를 둔 분들이 선호할 것 같고, 3단지는 상가가 더 잘 형성돼 있어서 편의시설 이용이 편하고, 아파트 내 조경이 예뻐서 선호도가 높다.
다만, 2단지 커뮤니티가 메인이기 때문에 개인적으로는 2단지가 거주 선호도가 더 높을 것 같다. 2, 3단지 중에서도 평지의 212~214동, 303~301동이 미남역까지 가장 가까워 로열동이 아닐까 싶다.
2. 입지분석
브역대신평초
- 브: 1군 브랜드 (래미안, 아이파크)
- 역: 미남역 역세권
- 대: 대단지
- 신: 신축
- 평: 평지+오르막 (단차 있음, 단지 내 엘리베이터 이용 가능)
- 초: 초품아, 온샘초
초등학교가 신설되면서 엄청난 메리트를 가지게 된 동래아. 현재 레이카운티는 초등학교를 품지 못해서 아쉬움이 큰 듯하다. 다만, 온천2구역의 변신으로 생긴 아파트이기 때문에 학원가는 아직은 부족하다.
온샘초등학교 바로 앞 상가에 학원들이 들어서긴 하지만, 아직까지는 몇 년이 더 지나야 학원들이 자리를 잡을 듯하다. 그래서 미남역 3호선을 이용해 사직역이나 종합운동장역을 가서 사직동 학원가를 이용할 것같다.
래미안 포레스티지에 거주하는 학생들이 온천초등학교를 다니면, 온천초에서 온샘초를 잇는 라인으로 주변 상가가 학원으로 변신하지 않을까 예상해 본다.
동과 동 사이는 생각보다 굉장히 넓었고, 내부 조경이 예뻤다. 아파트 안에서만 산책해도 충분할 것이기에 저녁에 안전하기도 하고 이래서 대단지 대단지 하는듯한 느낌을 받았다. 또 곳곳에 운동시설도 많아서 실내나 실외로 운동하기도 좋아보였다.
동래아는 더더군다나 고급화가 잘 돼있기로 소문이 났기에 아파트 입주민들의 만족도는 높을 수밖에 없을 것 같았다.
3단지 쪽 상가인데, 동래역 방향으로 내려가면 더 메인 상가가 나온다. 저가커피, 베이커리, 은행, 음식점 등 생활 시설들이 아파트 상가에 많이 입점해있다.
빠꾸미님께서 무인카페를 창업하시는 과정을 들으면서 부산에 저가커피가 판을 친다고 했는데 동래아 신축 상가에도 저가커피가 판을 치고 있었다. 더벤티, 영커피, 텐퍼센트, 하삼동 등 저가커피란 저가커피는 다 모아 둔듯했다.
그렇게 따닥따닥 붙어있어도 모든 카페가 과연 이득이 날까?라는 궁금증이 생긴다..!
동래아 뒤에 동래역 방면으로 보이는 내륙의 대장, 럭키아파트. 나중에 럭키아파트가 신축으로 변신하면 올 평지, 동래역 (더블 역세권), 황금 입지에 모두가 거주하고 싶어하는 곳으로 바뀔 것 같다. 과연 언제쯤 지어질까?
주변 신축 상가들이 계속 들어서고 있고, 학원, 병원 등으로 채워질 예정이다. 유해시설은 보이지 않고 생활 편의시설이 계속해서 들어오고 있는 모습.
3. 가격분석
최고가 12.5억 (35평 기준), 최근 거래가 8.27 (84타입, 23/4, 15층) / 8.97 (89타입, 23/3 10층)
전세가 4억~4억 중반
최고가 대비 30%가량 하락했다가 (최저가 거래는 증여성 거래인 듯), 최근에 반등을 하고있는 듯한 모습이다.
현재기준 매물 (23년 4월)
- 1단지 8.3~8.5억
- 2단지 8.9~9억
1단지와 2단지가 대략 5천만원 정도 차이난다. 대단지는 같은 아파트이지만 동별로 입지 차이가 분명하게 나는 듯하다.
전세가
- 1단지 3.4~3.8억
- 2단지/3단지 3.7억~
투자금액
- 1단지: 8.3-3.4 = 4.9억
- 2단지: 8.9-3.7 = 5.2억
최근에 매매가의 반등으로 현재 투자금액은 4~5억 정도로 투자로 들어가기에는 갭이 너무 크다.
동래아는 23년 12월이 되면 2년 비과세 시점이기 때문에 급매가 나올지 않을까 째려보고 있는 것 같은데, 레이카운티의 입주 + 동래아 2년 비과세 매물이 동래구 연제구 아파트 시세에 어떤 영향을 줄지가 관건이다.
다만, 생각보다 동래아의 거주 만족도가 높다는 얘기가 많아서 비과세 매물이 얼마나 나올지 궁금하다! 연말에 주의 깊게 보기!