울산 남구 옥동, 신정동 임장기 (ft. C-03 재건축 구역, S-oil 사택, 신정 수필, 옥동서광, 문수로아이파크 등)

 

 

울산 남구 옥동, 신정동 임장기 (ft. C-03 재건축 구역, S-oil 사택, 신정 수필, 옥동서광, 문수로아이파크 등)

 

 

 

 

2023.04.11 - [부동산 공부] - 문수로2차아이파크1단지, 대공원한신휴플러스, 문수로대공원에일린의뜰 시세분석

문수로2차아이파크1단지, 대공원한신휴플러스, 문수로대공원에일린의뜰 시세분석

 

임장루트

 

 

 

울산 손품을 통해 사전 조사를 하고 단디하자 멤버들과 이른 아침부터 옥동 법원 쪽에서 임장을 시작하였다.

 

우선 옥동과 신정동 쪽에서는,

옥동삼익, 옥동서광, 한라한솔타운, 옥동대공원한신휴플러스, 문수로아이파크1~2단지, 신정수필, S-oil울산사택, 문수로2차아이파크1~2단지, 문수로대공원에일린의뜰, 울산문수로두산위브더제니스 등의 아파트를 볼 계획이었다. 

 

 

 

 

우중임장은 또 처음이었는데 부산에서 출발할 때는 비가 별로 오지 않았는데 법원쪽에 내리니 비가 쏟아졌다. 걱정은 됐지만 온 김에 힘차게 걸어보기로! 찐이님이 이번에도 여김 없이 디저트를 준비해 주셨다. 감동..!

 

 

 

 

법원 쪽은 생각보다 경사가 되게 심했다. 앞에 법무사 사무소가 깔려있고 저 뒤쪽 언덕에 보이는 게 법원이다. 이 큰 대로를 기준으로 아래쪽은 평지, 위쪽은 경사로 땅이 구분돼다. 

 

옥동 아파트

 

옥동삼익
1999년, 299세대, 총 3개동
7.4억 -> 5.2억(23/02, 12층), 갭 1.2억

 

 

 

옥동 쪽은 부지가 없다 보니 다 삼익이나 서광처럼 세대수가 적은 단지들이 띄엄띄엄 있다. 삼익이랑 서광은 오래된 연식에 비해 도색을 새로 해놓으니 그렇게까지 오래된 아파트처럼 보이지 않았다. 

 

옥동의 학원가 인프라, 대공원을 누릴 수 있고, 초중고 해결가능한 황금 입지에 적당한 가격대로 거주할 수 있어 실거주 수요가 크다고 한다. 그래서 그런지 부산 대장 준신축 아파트의 전세가(4억~4.5억 선)와 비슷하다. 

 

 

옥동서광
1998년, 413세대, 총 3개동
7.45 -> 5.55억(23/03, 10층), 갭 1.7억

 

 

 

아파트 앞에는 낡은 상가들과 소형 학원들이 있었고, 되게 한적하고 조용한 동네 같았다. 

 

 

 

 

아파트 단지 안에도 굉장히 잘 정비돼 있었고 비슷한 연식의 좌동 신시가지 아파트가 생각이 났다. 주차도 주차난이 생길 정도로 자리가 부족하지는 않다고 한다. 

요즘 신축 아파트도 거의 주차대수가 1. 초반이라 주차난이 심한데, 옥동서광은 그래 보이지 않았다. 

 

 

 

 

옥동서광에서 1분도 안 되는 거리에 위치한 격동초등학교와 격동공원. 차가 다니는 도로가 있긴 하지만 등하교 시간에는 어린이보호구역으로 차량 통제를 하지 않을까 싶은데 자세히는 모르겠다. 

 

 

옥동한라한솔타운
1998년, 186세대, 총 1개동
8억(20/11, 17층), 최근거래 없음

 

 

 

 

세대수가 작아서 최근에 아예 거래가 없는 옥동한라한솔아파트. 동은 비록 한동 밖에 없지만 전 세대에서 대공원이 바로 내려다 보이기 때문에 대형 평수 같은 경우는 리모델링을 싹 해놓고 부자들이 산다고 한다. 

울산에서는 태화강뷰보다 대공원뷰가 더 희소성이 있는듯하다. 희소성을 갖고있 아파트에 투자할 것을 명심!

 

 

 

 

 

네이버 나와있는 매물 기준으로 매매가 7억 중반대, 전세가 4억 중반이다. 갭은 3억. 

 

 

비오는날의 울산대공원

 

https://place.map.kakao.com/8030988

울산대공원

 

 

대공원한신휴플러스
2011년, 263세대, 총 6개 동
11.5억 -> 8.3억(23/03, 9층), 갭 3.7억

 

 

 

구축밭의 그나마 준신축 아파트, 최고가 2위, 대공원한신휴플러스. 확실히 90년대 아파트를 먼저 보고 넘어오니 훨씬 깔끔하고 신축인 느낌이 들었다. 

대공원 접근성, 옥동학원가 접근성, 교통의 편리성 등 좋은 입지임을 느끼고 왔다. 

 

 

신정동 아파트

 

문수로아이파크1단지
2003년, 576세대, 총 9개동
10억 -> 6.5억(23/01, 4층), 갭 2.5억

 

 

 

옥동 반대편 경사가 시작되는 신정동쪽 문수로아이파크1차 1단지다. 학원가와 명문초등학교로 소문난 옥동초등학교 접근성이 뛰어나서 실수요자가 많다. 

 

 

옥동초등학교

 

 

옥동초등학교 근처로 작은 상가와 작은 학원가들이 들어서 있고, 옥동 메인 학원가는 큰 대로변을 따라 쫙 들어서있다. 

 

 

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문수로아이파크2단지
2003년, 600세대, 총 9개동
9.82억 -> 8억(23/03, 10층), 갭 3.5억

 

 

 

1단지와 붙어있는 2단지. 완전한 평지는 아니고 단차가 조금 있는듯하다. 

 

 

 

 

아파트 주변으로 소형학원들, 상가, 슈퍼마켓 등 생활시설이 크진 않지만 필요한 건 대부분 들어와있는 듯한 모습이었다.  

 

 

 C-03 재건축구역
조합설립인가 완료

 

 

 

 

재건축 C-03구역으로 묶여있는 신정수필, 은성, s-oil사택 아파트들, 원래 S-oil사택 앞에 간판이 s-oil이었는데 동원개발로 바뀌어있었다.

 

다만, 에쓰오일사택 말고 다른 아파트 조합원들은 동원보다 더 좋은 브랜드를 원하여 구역 재지정을 하자는 목소리를 내고 있다는데 개인적으로도 현재 옥동에서 신정동쪽으로 축이 옮겨지고 있고, 대단지가 몇 없는 이곳에 대단지 아파트가 들어오면 훨씬 인프라가 좋아질 것인데 1군 브랜드를 가지고 온다면 문수로 아이파크와 더불어 신정동 일대가 훨씬 거주 선호도가 높아질 듯하다. 

 

 

문수로아이파크2차1단지
2013년, 597세대, 총 7개동
12억 -> 8.23억(23/04, 18층)

 

 

 

재건축 C-03구역 맞은편에 위치한 문수로2차아이파크. 현재 대장은 이곳이지만 C-03이 완료된다면 대장 타이틀을 넘겨주지 않을까 싶다!

 

 

 

 

이 일대에 붙어있던 12년 만의 첫 분양 옥동아파트, 그곳은 바로 경남아너스빌 ubc (고분양가로 미분양이 잔뜩 난 곳이다) 

 

 

 

 

옥동에서 신정동으로 축이 넘어온다고 하지만, 아직까지 신정동에는 이렇게 노후화된 상가들이 많다. 천천히 개발하여 천지개벽이 될 곳이 아닐까?

 

 

문수로대공원에일린의뜰
2023년4월, 384세대, 총 5개동
10.4억 -> 7.25억(23/02,4층) 갭 3억이상

 

 

 

 

문수로대공원에일린의 뜰은 완공되었고, 문수로푸르지오어반피스아파트 (26년 6월 입주예정)도 한창 지어지고 있다. 

 

 

 

 

울산은 생각보다 지도에 표시돼있지 않거나, 아직 입주물량에 산정되지 않은 지어지고 있는 부지가 굉장히 많았다. 지나다니다가 보면 대구 같이 공급이 많은 것처럼 느껴질 정도였다. 

그래서 울산은 완공 후 분양 같이 집계되지 않은 물량을 조심해야 할 것 같다. 에일린의 뜰 맞은편에도 지도상 표기는 돼있지 않았지만 주상복합 신축공사가 한창이었다. 

 

 

 

 

지도상 빨갛게 표시돼있는 해피그린은, 앞으로는 문수로두산위브더제니스에 조망을 뺏겼고, 옆으로는 새로 들어오는 주복에 조망권을 뺏겨서 주민들은 고통 받고있는 걸로 보인다. 

신축 주복 자리는 원래 세차장이라 뻥뷰였다고 하는데, 주민들 입장에서는 참 힘든 상황인 것 같다. 

 

 

문수로두산위브더제니스(주)
2022년 4월, 256세대, 총 2개동
9.2억 -> 5.7억(23/03,26층) 갭 1.4억

 

 

 

두산위브더제니스의 최고가 가격을 보고 울산의 주상복합 아파트들의 분양가를 높게 측정하는 듯했다. (사람들이 고분양가를 받아주지 않아 대거 미분양 상태..) 다만, 문수로두산위브더제니스 같은 경우에도 하락폭이 굉장히 큰 상황이다. 

 

 

이렇게 울산시민의 25%가 거주하는 남구 옥동, 신정동(1급지 입지)를 먼저 보았는데, 지하철이 없는 울산에서 입지를 좌지우지하는 학군이다. 옥동 학원가는 수성구의 학원가에 비하면 세발의 피지만, 울산 안에 대형 학원가가 모여있는 곳은 옥동밖에 없다는 희소성이 있었다. 

거기에 대공원이라는 희소성이 더해지면 프리미엄이 붙는 듯하다. 

 

 

다음으로는 남구 달동, 야음동 쪽 임장 후기를 쓸 예정이다.