울산광역시 지역분석 (ft. 입주물량, 미분양, 청약경쟁률, 아파트 거래량 등)

 

 

울산광역시 지역분석 (ft. 입주물량, 미분양, 청약경쟁률, 아파트 거래량 등)

 

 

울산광역시 부동산 관련 지표

 

1. 입주물량
2. 미분양물량 / 청약경쟁률
3. 주택가격심리지수
4. 거래량 / 매매전세지수 등 
5. 분위지도 / 최고가 아파트

 

 

1. 입주물량

 

 

 

울산광역의 입주물량을 살펴보면 2017년~2019년까지 과잉 공급되다가, 2020년~2022년 3년 동안 공급이 부족했다.

2023년 올해 들어 적정수요인 5538을 뛰어넘는 물량이 공급이 되지만, 2024년부터 향후 또 4년 정도 현재 기준으로는 공급 부족으로 예상된다. 

 

 

 

 

대략적으로 중심지에 입주물량이 많은 것처럼 보이는데 사실상 1000세대 이상 들어오는 단지는 드물고, 올해 2023년 중구에 들어오는 번영로센트리지가 2000여세대로 많은 사람들이 주목하고 있는 단지다. 

 

 

 

 

울산광역의 1급지 남구를 보면 2023년부터 2027년까지 예정돼있는 입주물량이 4146세대이다. 다만 모두 1000세대 이하로 대단지 아파트는 없고, 옥동경남아너스빌ubc, 힐스테이트문수로센트럴1,2단지 모두 청약 결과가 좋지 않았다.

 

 

 

 

2급지 중구는 올해 복산동에 들어오는 번영로센트리지 2625세대가 뜨거운 감자다. 급매는 나오는 족족 팔리며 거래가 활발히 된다고 한다.

향후 몇 년간 울산에 이렇게 대단지가 들어올 계획이 없어서인지 많은 관심을 받고 있다. 중구도 올해가 지나면 물량이 거의 없다. 

 

 

2. 미분양물량/청약경쟁률

 

 

 

울산광역의 APT 미분양 물량을 살펴보면 작년 하반기부터 지속적으로 증가하여 23년 2월 기준으로 4200호로 누적되었다. 

대구가 1.3만호 이상 쌓이고 있는 것과 비교하면 얼마 되지 않는 수치처럼 보이지만, 부산의 2500호와 비교하면 울산의 부동산 시장은 좋지 않은 것처럼 보인다. 

 

 

 

 

 

울산의 미분양이슈에 대해서 검색하면 여러 아파트 단지 리스트가 쫙 나온다.

그중 최근에 청약했던 옥동 경남아너스빌 ubc와 작년 하반기에 진행했던 힐스테이트 문수로 센트럴만 봐도 확실히 고분양가로 나온 청약에 대한 반응은 싸늘하다. (힐스테이트 문수로 같은 경우에는 84가 거의 9억에 육박한다)

 

 

 

 

울산남구 자체에는 입주물량이 별로 없어서 그런지 남구는 미분양관리지역에서 해제되었고, 울주군은 재지정 되었다고 한다. 

 

 

3. 주택가격심리지수

 

 

 

주택가격심리지수를 살펴보면 매도세는 22년 하반기부터 조금 꺾이기 시작하며 아래로 향하는 그래프 선을 만들고 있지만, 매수세는 여전히 지표가 좋지 않다. 매도세와 매수세가 붙을 때 다시 부동산 시장의 활기가 띨 테니 언제 두 지점이 만날지 지켜봐야 한다.  

 

 

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4. 거래량 / 매전지수 등 

 

 

 

올초 남구와 중구의 1분기 거래량은 그래도 작년 하반기 거래량보다는 양호했다. 아마 특례보금자리론이라는 제도 덕분에 DSR 규제를 받지 않고 집을 매수할 수 있기에 실거주자나 1주택자가 이 거래량을 만든 것 같다.

이 흐름이 계속 이어나가줄지 아니면 어느 정도 급매는 정리되어 한동안 또 거래량이 미비할지 봐야 할 것이다. 

 

 

 

 

최근 1년간 가격 하락률을 보면 확실히 많이 올랐던 1, 2급지 남구와 중구가 하락률도 크다. 상승분만큼 다 반납하고 있는 중이다. 

가격 하락률 순: 중구 > 남구 > 동구 > 북구 > 울주군

 

 

 

 

울산은 부울경의 흐름과 비슷하게 몇번의 파동을 겪고 있다. 2022년 중반부터 매매지수가 하락세로 접어들면서 전세지수 역시 같이 하락 중이다. 현재는 드라마틱한 하락장을 보여주는 중이다. 

 

 

5. 분위지도 / 최고가 아파트

 

 

 

평당가 높은 순: 남구 > 중구 > 북구 > 울주군 > 동구 

 

 

 

 

울남구 내에서는 옥동이 가장 평당가가 높고, 그 다음 삼산동, 신정동 순이다. 

 

 

 

 

울산의 최고가 아파트(31~35평) 기준으로 나열해보면 1~10위는 전부 남구 옥동, 신정동, 야음동에 위치하고 있다.

아래 지도를 보면 울산대공원 주변으로 쾌적한 환경에 거주 안정성이 높은, 학군지로 소문난 옥동과 최근에 점점 발전하여 발전 가능성이 높은 야음동쪽에 1~10위 아파트가 위치하고 있다.

야음동 아래에도 선암호수공원이 있는데 점점 주변 환경의 중요도가 높아지는 듯하다. (창원의 용지호수공원, 동탄의 호수공원 등을 봐도 그러하다)

 

 

 

 

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임장을 가면 남구 옥동, 신정동, 야음동 쪽을 돌아보면서 왜 1급지인지 느껴보고 싶다.