부산 6억대 실거주 아파트 투자 분석 (ft. 부산빠꾸미님 3월 미션)

 

 

 

 

부산 6억대 실거주 아파트 투자 분석

 

1. 양정포레힐즈스위첸
2. 레이카운티
3. 대연롯데캐슬레전드
4. 서면아이파크1단지
5. 서면롯데캐슬엘루체(주상복합)

 

2월에는 부산 내 5억대 아파트 입지분석을 했다면 3월에는 6억대 실거주 아파트 분석 미션을 받았다. 

 

 

양정포레힐즈스위첸

 

세대수: 1338세대
입주시기: 23년 8월
건설사: KCC
주차대수: 1.17대수
미션매물: 108동 중층, 남서향, 84타입 확장비 포함시 6.2억

 

 

 

 

입지분석

• 브: 스위첸 (브랜드 순위 21위)
• 역: 비역세권 (양정역 도보 19분, 1.2km)
• 대: 대단지 (1138세대)
• 신: 신축
• 평: 평지+고바위
• 초: 초코아 (양동초)
• 부산 내 입지: 부산진구(2급지), 천지개벽중, 공공기관 일자리(시청, 연제구청 등)

 

 

 

 

가격분석

• 매물개수(매/전/월): 236/190/83
• 매매가: 6.2억
• 전세가: 3억
• 목표가(전고가의 90%): 7.9억
• 갭: 3.2억
• 수익률: (7.92-6.2)/3.2*100=53%

 

 

레이카운티

 

세대수: 4470세대
입주시기: 23년 11월
건설사: 대림, 삼성물산, HDC현대산업개발
주차대수: 1.17대수
미션매물: 404동 중층, 남동향 84 P 9000, 확장비 포함 6.8억

 

 

 

입지분석

• 브: e편한세상, 래미안, 아이파크 (1군 브랜드)
• 역: 역세권 (단지마다 편차가 있음)
• 대: 대단지 (4470세대)
• 신: 신축
• 평: 평지+고바위
• 초: 비초품아, 창신초/거제초 배정
• 부산 내 입지: 연제구 (1~1.5급지), 학군지(사직동/거제동), 사직야구장, 법원 일자리 

 

 

 

가격분석

• 매물개수(매/전/월): 151
• 매매가: 6.8억
• 전세가: 2.5~3억 (4단지임을 감안)
• 목표가(전고점의 90%): 8.8억 (2단지의 90% -> 1/3단지, 1/3단지의 90% -> 4단지, 404동은 4단지 안에서 90%)
• 갭: 4.3억
• 수익률: (7.8-6.8)/3.8*100=46%

 

 

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대연롯데캐슬레전드

 

세대수: 3149세대
입주시기: 18년 2월
건설사: 롯데건설
주차대수: 1.17대수
미션매물: 107동 8층, 남향 6.6억 84타입

 

 

 

 

입지분석

• 브: 롯데 (1군 브랜드_브랜드 순위 4위)
• 역: 못골역 역세권
• 대: 대단지 (3149세대)
• 신: 준신축
• 평: 평지+고바위
• 초: 초코아 (연포초)
• 부산 내 입지: 남구(2급지), 공공기관 일자리, 남천동/대연동 학원가, 대연3구역 재개발 호재

 

 

 

 

가격분석

• 매물개수(매/전/월): 643/380/212
• 매매가: 6.6억
• 전세가: 3억
• 목표가(전고가의 90%): 8.7억
• 갭: 3.6억
• 수익률: (8.7-6.6)/3.6*100=58%

 

 

서면아이파크1단지

 

세대수: 1862세대
입주시기: 21년 8월
건설사: HDC현대산업개발
주차대수: 1.09대수
미션매물: 104동 중층, 남서향 84 6.5억

 

 

 

 

입지분석

• 브: 아이파크 (브랜드 순위 9위)
• 역: 전포역 역세권
• 대: 대단지 (1862세대)
• 신: 준신축
• 평: 고바위
• 초: 비초품아, 전포초, 성북초 배정 
• 부산 내 입지: 부산진구(2급지), 슬세권, 서면/전포 상권 

 

 

 

 

가격분석

• 매물개수(매/전/월): 420/191/210
• 매매가: 6.5억
• 전세가: 3.5억
• 목표가(전고가의 90%): 8.1억
• 갭: 3억
• 수익률: (8.1-6.5)/3*100=53%

 

 

서면롯데캐슬엘루체(주상복합)

세대수: 450세대
입주시기: 23년 9월
건설사: 롯데건설
주차대수: 1.14대수
미션매물: 103동 15층 남동향, 84타입 확장비 포함 6.1억

 

 

 

 

입지분석

• 브: 롯데캐슬 (브랜드 순위 4위)
• 역: 부암역 역세권
• 대: 대단지X 450세대
• 신: 신축
• 평: 평지
• 초: 초코아 (부전초)
• 부산 내 입지: 부산진구(2급지), 서면 롯데백화점, 슬세권 

 

 

 

 

가격분석

• 매물개수(매/전/월): 37/5/0
• 매매가: 6.1억
• 전세가: 3억
• 목표가(전고가의 90%): 7.2억
• 갭: 3.1억
• 수익률: (7.2-6.1)/3.1*100=35%

 

 

투자매력도(수익률순)
대연롯데캐슬레전드 58% > 양정포레힐즈스위첸 53% = 서면아이파크1단지 53%
> 레이카운티(4단지) 46% > 롯데캐슬엘루체 35%

 

 

투자자의 성지라고 불렸던 대연롯데캐슬레전드가 수익률 면에서 우세하여 투자매력도 1위로 뽑았다. 레전드 맞은편에는 대연3구역 재개발 호재가 있어, 대연3구역이 들어와 인프라 발전 및 시세 상승을 이끌면 자연스럽게 레전드도 따라 올라갈 것 같다.

 

다만, 미션 매물이 레이카운티의 4단지가 아닌 1~3단지 였다면 투자매력도 순위를 변경하여 레이를 1위로 선정했을 것이다.