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에코델타시티 호반써밋스마트시티, 한양수자인, 일광 비스타동원 1차, 명지대방노블랜드오션뷰 1차, 사송 제일풍경채퍼스트파크 (ft. 5월 빠꾸미 과제)
1. 에코델타시티 호반써밋스마트시티
526세대, 2024년 1월 입주예정
세대수: 세대당 1.4대
지하2층 ~ 지상 18층
건설사: 호반건설
에코델타시티 공공7블럭
33평 only, 33평형 평균 분양가 5.3133억
- 나홀로 아파트지만, 상업시설 접근성이 매우 높음
- 초품아는 X
- 공원 접근성도 나쁘지 않음
- 주차대수도 1.4대면 넉넉한 편 (최근 신축 대부분 1.1대)
- 낙동강 뷰가 나오는 곳은 메리트 있을듯
- 초기 분양 단지라 현재 나오는 6억대 에코델타 외곽에 비해 가격적인 장점이 있음
- 트램 역세권은 아니지만 걸어다닐만한 거리
84, 103동 15층, 남동향 매물 49980
- 현 투자금: 7200만원 = p2000 (매도자 양도세 부담) + 4900 (분양가 10%) + 300 (옵션가의 10%)
- 입주 후 전세 세팅시 투자금(갭): 매매가 54,257 (옵션, 확장비 포함) - 전세가 (20,000) = 34,257
호반써밋 소장님은 자신 있게 2억대로 전세 빼줄 수 있다고 하셨는데, 같은 2억대면 당장은 명지에 전세 구할 듯해서 전세는 보수적으로 잡아야할듯
목표매도가: 디에트르 84A 기준층 최고가 63000
기대수익률: 25%
2. 에코델타시티 한양수자인
554세대, 2024년 6월 입주예정
세대수: 세대당 1.76대
건설사: 한양, 보성산업
에코델타시티 공동 21블럭
38평, 40평, 49평
- 도로를 건너야 학교를 갈 수 있지만, 뛰어난 학교 / 상권 접근성, 에코델타의 중심지에 위치함
- 84타입이 대부분인 에코델타에서 대형 평수의 희소성!
- 내륙 대형 평수 가격과 비교했을 때 절댓값이 쌈
- 트램역과 가까움
- 실거주하는 분들에게 기회가 될 듯 하지만 등기 친다고 하면 투자금액이 너무 큼 (위의 호반도 동일)
- 등기 치지 않고 분양권 사팔하기에는 입주까지 일 년도 남지 않아서 리스크가 있음
- 분양권 일반과세로 법이 개정된다면 투자 수요가 붙을 수도 있을 것 같음
127, 102동 고층, 남서향 매물 56059
- 현 투자금: 대략 1.8억 정도 = 손피 7000 (실제 p 1.2~1.3억) + 5605 (분양가 10%) + 옵션비 (정확하게 X)
- 입주 후 전세 세팅 시 투자금 = 매매가 71000 정도 - 전세가 25000 = 46000
(한양수자인 소장님은 전세 세팅이 어려울 거라고 말씀하심, 전세가 2억 넘어가면 편의점 하나 있는 에코델타에 살 이유 없이 명지에 넘어갈 것이라고 예상)
목표매도가: 명지더퍼스트월드 최고가의 90% 94500
기대수익률: 51%
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3. 일광신도시비스타동원1차
701세대, 2020년 3월, 최고가 대비 16% 하락
세대수: 세대당 1.79대
건설사: 동원개발
일광읍 삼성리 820
37평, 40평, 62평
- 중심상업지역 접근성 높음
- 해빛초 (초품아 X), 평지
- 동해선 일광역 역세권
- 일광신도시 - 동부산과 가까움, 울산 일자리 거주자 수요 있음
- 일광 공급물량 당분간 없음, 20년 입주 후 2022년 비과세 물량 정리 되어 투자자 손바뀜
- 실거주자 위주면, 전세 매물 감소, 전세가 상승 -> 매매가 동반 상승 예상
- 3년차에 매매해서 2년 후 비과세 매도 5년차 신도시 가치 최고 높음 (가장 이상적)
123, 102동 고층, 남서향 매물 60000
- 투자금: 27000 = 매매가 60000 - 전세가 33000 = 27000
목표매도가: 이전 최고가 71500
기대수익률: 42%
4. 명지국제신도시 대방노블랜드 오션뷰1차
737세대, 2015년
세대수: 세대당 1.13대
건설사: 대방건설
강서구 명지동 3423
35평 only
- 신명초품아
- 상권 접근성이 높음 ( 11자 상권 + 오른쪽 상권)
- 스타필드 접근성 뛰어남
- 오션뷰 영구 조망권
- 전세가 3.4억 정도인 더힐시그니처(초중 품아, 시세 1위)와 전세가가 비슷한걸 보면 실거주 가치 분명함
84, 107동 19층, 남동향 매물
- 투자금: 21000 = 매매가 51000 - 전세가 30000 = 21000
목표매도가: 이전 최고가의 90% 67950
기대수익률: 81%
5. 사송신도시 제일풍경채퍼스트파크
452세대, 2024년 4월 입주예정
세대수: 세대당 1.32
건설사: 제일건설
양산시 동면 사송리 양산사송지구 B-2BL
33평 only, 평균 분양가 4.04, 평균경쟁률 25.84:1 -> 현재 마피 매물 있음
- 동면초, 사송중 (초품아X)
- 부산도시철도 양산선 연장 (내송역 역세권)
- 부산 노포까지 연결된다는 점은 엄청난 메리트
- 근린공원 접근성
- 메인 상권 접근성 나쁘지 않음
84, 107동 9층, 남동향 매물
- 투자금: 19300 = 매매가 39300 - 전세가 20000 = 19300
목표매도가: 사송더샵데시앙 1단지 최고가 50000
기대수익률: 55%
| 에코델타 호반써밋 | 에코델타 한양수자인 | 일광비스타동원1차 | 명지대방노블랜드오션뷰1차 | 사송신도시 제일풍경채더퍼스트 | |
| 기대수익률 | 25% | 51% | 42% | 81% | 55% |
| 신도시 급지 | 2 | 2 | 1 | 2 | 3 |
| 순위 | 5 | 2 | 1 | 3 | 4 |
에코델타 호반써밋과 에코델타한양수자인은 갭투 보다는 실거주가 가능한 사람이 들어가서 몸테크 하는게 좋을 듯하다. 신도시 투자 방법인 장화신고 들어가서 구두 신고 나오기!
일광은 3년차기 때문에 2년 정도 들고 있다가 비과세로 매도하면 좋은 시점이라고 하셨다.
사송은 1호선 연장 호재가 있기 때문에 몇 년 들고 있으면 그 가치가 가격에 반영 될듯하다.
오션시티에서 명지로 사람들이 이동했던 것처럼, 명지에서도 에코델타로 이동하는 수요가 생길 듯하다. 그래서 현재 명지 투자는 신중해야할 필요가 있을듯하다.
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